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    “去杠杆”泰禾集团样本:高负债下“自救”与博弈

    2019-04-24 13:45:00  21世纪经济报道    参与评论()人

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    “去杠杆”泰禾样本:高负债下的“自救”与博弈

    本报记者祁三连实习生卜筱溪?#26412;?#25253;道

    导读

    尽管泰禾的自救已经初见成效,但房地产市场两大关键因素,流动性和调控政策,正在发生微妙的变化。在调控收紧信号明显背景之下,泰禾后续还有一场持久的“硬仗”。

    署名为龙湖集团控股有限公司主席的吴亚军在其2018年年报中这样写道:“经历过2018年的先扬后抑,感受着长效机制在因城施策理念下灵活落地;水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返,回归、重塑成为共识。”

    2019乍现的“小阳春”也没能让开发商们紧缩的眉头继续舒展。4月19日的政治局会议表态,坚持结构性去杠杆,并再提“房住不炒”。紧跟着,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提?#23613;?#20063;就是说,房地产调控可能继续收紧。

    善于“弯道超车”的融创中国董事长孙宏斌也意识到2019年最大的任务是去杠杆。房地产这样一个高负债行?#21040;?#24180;又将面临怎样的“回归与重塑”?泰禾集团是一个值得观察的样?#23613;?/p>

    根据Wind数据统计,截至目前,泰禾集团净负债率在房地产上市企业?#20449;?#21517;第一。根据房地产上市企业发布的2018年年报,泰禾集团384.49%的净负债率水平远高于行业平均水平(77家A股房地产开发企业净负债?#24066;?#19994;平均值为60.82%,82家港股房地产开发企业净负债率平均值为74.51%);此外,2018年,泰禾集团的总资产周转率为13.03%,低于Wind数据库显示的房地产行业30%的总资产周转率平均水平。

    关于对未来如何优化负债结构,把控风险,泰禾在年报中表示将以“促周转,抓回款”为业务经营重心,强化管理人员经营意识和现金流意识,坚持资金统筹管理,加强资金管控力度,提高资金使用效率。房地产窗口期随时关闭之际,泰禾集团董事长黄其森又将如?#26410;?#39046;泰禾走出困境,这是他2019年最大的命题。

    蒙眼狂奔

    与过去四年一样,泰禾集团并没?#24615;?018年年报中公布其年度销售额情况,但根据中指院发布的《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示,泰禾集团名列第20,销售金额为1456亿元,销售面积为641万平方?#20303;?#26174;然,黄其森并没有实现他曾经喊话的2000亿目标。

    仅从规模上看,泰禾集团的确实?#33267;恕?#33945;眼狂奔”。21世纪经济报道记者统计显示,2013年至2018年,泰禾集团的销售额分别为168亿元、230亿元、323亿元、408亿元、1007.2亿元、1456亿元,同比增长?#21490;?#21035;为36.90%、40.43%、26.32%、146.86%、44.56%。可以看出,泰禾集团销售额在2017年增速达到顶峰,于2018年有所回落。

    对比其他与泰禾规模相当的房地产开发企业,金地集团(600383.SH)近四年的销售额增长?#21490;?#21035;为25.92%、63.10%、39.93%、15.26%,荣盛发展(002146.SZ)近四年的销售额增长?#21490;?#21035;为9.19%、65.77%、32.61%、49.51%,绿城中国(3900.HK)近四年的销售额增长率为-10.56%、54.55%、28.45%、6.88%。虽然泰禾集团的销售额增速有所下降,但其销售增速显然高于同规模其他企业。

    伴随销售规模蒙眼狂奔的是泰禾集团远高于同行的高负债。2014年至2018年间,泰禾集团的净负债?#21490;?#21035;为530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、384.49%,2018年泰禾集团的净负债率虽然与上一年度相比有所下降,但仍远高于房地产开发行业其他企业,在2018年与泰禾集团销售额规模相当的企业中,绿城中国(3900.HK)净负债率为55.1%,正荣集团(6158.HK)净负债率为74%,旭辉集团(0884.HK)净负债率为67%,融信集团(3301.HK)净负债率为105%,同样定位高?#21496;?#21697;的融创中国(1918.HK)净负债率为149%。

    在房地产调控背景之下,高负债意味着高风险。世联行指出,今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,压力逐年增大。据Wind提供的数据统计,所有已公布负债情况的A股房地产开发企业负债总额为7.03万亿元,港股房地产开发企业负债总额为11.03万亿元,总计18.06万亿元。

    显然,泰禾也意识到了其高负债的风险。促回款,降低负债成为其迫在眉睫的事情。4月12日晚间,泰禾集团率先公布了新一季的财务?#23548;āR导?#25253;告显示,2019年第一季度,泰禾集团营业收入75亿元,同比增长24.5%,归属于上市公司股东的净利润9.72亿元,同比大幅增长308.95%。其中,值得关注的是,其净负债率为278.8%,同比大幅下降105.69个百?#20540;恪?#22312;泰禾集团2018年年报中,其净负债率高达384.49%。

    泰禾2018年年报指出,泰禾集团的资产负债率较报告期初下降0.95个百?#20540;悖?#20928;负债率较报告期初大幅下降90.15个百?#20540;恪?018年,泰禾集团短期借款、长期借款分别减少57.78亿元、124.62亿元,占总资产的比例分别减少3.97个百?#20540;?#19982;10.29个百?#20540;悖?#36827;一步显示了公司负债率持续下降,财务结构改善显著。

    泰禾2018年年报中显示,2018年公?#26223;?#25552;高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,积极增强资本实力,降低负债率。报告期内,公司还完成了15泰禾债、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兑付兑息工作。此外,公司积极主动把握创新融资机会,?#27426;?#22320;拓宽融资渠道,旨在运用更多形式的融资工具,降低公司整体的融资成?#23613;?/p>

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